2023年3月下旬运转，上市房企年报陆续发布，如今财报季行将行至尾声。财报如一面镜子，响应出2023年房地产行业依旧面对不少挑战，但行业有序调治下，房地产企业阅历了畏怯，同期也遗弃了依赖外力支持的幻念念，运转正视本人的处境，积极寻求生涯和发展的空间。逼迫向内寻求冲突之下，一些曾“隐匿”在年报季的房企逼迫总结，房地产业新发展款式逐渐构建，房地产企业正逐渐由开导商向运营商、办事商等转型。

汗漫4月23日，在纳入中国上市房企60健康指数（HFI-60）监测的万科、华润置地、中海、保利发展、碧桂园、龙湖、越秀地产等60家中国A股和H股上市房企中，有47家房企仍是发布2023年度财务讲述，其中有不少“总结”的面貌，如龙光、吉兆业、奥园等，这些企业因为缺席上一年的财报发布而停牌，关联词通过客岁补发家报后复牌，本年也定期对外发布2023年功绩讲述。还有部分A股房企，如华发、滨江等瞻望将在4月底发布财报，也有如碧桂园、融信中国等官宣蔓延发布2023年度讲述。

柴亚娟 摄

成长智力举座销售链接承压，少数企业阐明慎重

2023年，一季度的销售回温“好景不长”，市集链接下行，企业的辩论阐明链接承压，销售下落、投资松开、盈利下滑是大部分房企的写真。具体而言，保利发展、中国国外发展、华润置地、招商蛇口、绿城中国、越秀地产、保利置业等企业已毕销售额正增长，其中保利发展成为惟逐一家销售额冲突4000亿元的房企，位居行业第一，越秀地产增幅也卓越10%；而大多数企业销售功绩均不同进度下滑，即等于行业龙头企业的万科、中国金茂、滨江集团等头部企业销售额也出现不同进度的下滑。

从营收来看，47家已发布2023年报的房企平均营收为713.04亿元，与2022年的平均营收789.81亿元比较，减少了9.7%；总营收为33512.88亿元，2022年60家房企总营收为47388.54亿元，扣除本年未发布年报的13家房企，剩余的47家房企总营收为32536.80亿元，本年47家房企的总营收同比增长了3.0%，不外这主要成绩于本年各家房企都在积极去库存，打折促销、“以价换量”也在所不吝。

这极少从销售毛利润率上也能有所体现，销售毛利润率排名前三的房企并不是规模最大的行业龙头企业，而是太古地产、国贸地产以及瑞安房地产这些以“小而好意思”著称的企业；销售排名前三的保利发展、万科、中海地产，销售毛利润率分别为16.01%、15.23%、20.32%。

此外，营收在千亿元以上的房企有10家，营收前4名的万科、保利发展、华润置地、中国国外发展总营收均冲突2000亿元，龙湖集团、招商蛇口、融创中国、建发国际集团、绿城中国、新城控股也位居千亿阵营，与2022年12家千亿以上房企比，仅减少了两家。其中还包括咫尺尚未公布2023年报数据的绿地控股，按照企业发展规模来看，营收应该也在千亿元以上。

从成长智力来看，行业“增收不增利”的情况有所加重。已发布年报的47家企业中，有22家企业的归母净利润为正，其中华润置地、中国国外发展、龙湖集团、万科、保利发展5家房企的归母净利润守护在百亿元以上的规模；而另外25家企业的归母净利润为负，也就意味着已公布年报的47家房企卓越半数包摄股东利润在吃亏。其中有6家房企的归母净利润吃亏卓越百亿元，远洋集团、世茂集团、富力地产更是多量吃亏卓越200亿元。对比2022年，32家房企归母净利润为正，28家企业的归母净利润为负。

张峰  摄

事实上，自2021年下半年以来，尽管政策面逼迫优化，但购房者信心和行业预期依旧处于低位，房企销售去化也不竭承压。在行业深度调治之下，企业神色也不竭分化，央国企和部分优质民企的相对上风正突显出来，成为行业主导力量。

现时行业仍处在风险出清期，尽管政策面不竭发力，各处所购房政策优化，监管层赞助房地产企业合理融资需求，但落地奏效还有待不雅望，购房者的信心和预期建筑尚需时期，瞻望销售低迷态势短期难以扭转。投入2024年，调治或不竭，建筑购房者预期，依然是提振市集的要津。

中始终来看，企业浩瀚以为改日行业规模简略率能在10万亿元傍边，普涨行情已过，城市分化加重，机会将主要来自一二线城市和改善性需求。同期跟着行业投入进修期，行业聚集度将会阅历高潮的流程，对比现时行业的较低聚集度，头部企业的市占率还会有比较大的擢起飞间。

盈利智力龙头房企布局新款式效果泄露

在这场经久的调治中，房企的盈利智力还未得到建筑。47家发布年报的房企，平均销售毛利率为16.62%，比上一年下落约3.5个百分点，太古地产、中国国贸、瑞安房地产等10家房企位列毛利率TOP10；平均销售净利率-11.50%，均值为负主要由于存在卓越20家房企净利润吃亏；响应股东权利的收益水平的平均净钞票收益率方针，均值也录得为负，为-9.5%，也响应不少企业处于吃亏景象。

横向来看，利润率下滑是行业一个浩瀚气候，头部房企也不成避免。站上“销售一哥”位置的保利发展全年公司结转毛利率16.02%，同比约下滑6个百分点；“黑马”越秀地产2023年毛利率约15.3%，同比下落5.1个百分点；“利润王”之称的中海也不成避免，2023年毛利率为20.32%，拼集保住20%大关，关联词也较上一年下落约1个百分点。

关于利润率下滑原因，部分房企在财报中进行了讲解：保利发展称，商酌利润方针同比下落，主要源于项目结转毛利率下落，以及公司取悦现时市集情况拟对部分项目计提钞票减值准备；中国金茂在财报中称，集团及集团的部分联营及配合企业项目计提发展中物业、持作出售物业减值，部分物业开导项目收入及毛利率下落及地盘开导收入金额下落导致毛利下落；中交地产示意，受结转项目结构变化等身分影响，项主意毛利率有所下落；

杨兴乐  摄

纵向来看，比年来毛利率呈不竭下滑趋势。事实上，早在几年前房企高管们就预报了行业毛利率下滑的趋势。比如早在2021年功绩讲述会上万科集团董事会主席郁亮就曾示意，近几年来，地盘市集竞争热烈，对行业毛利率水平变成较着影响。脱色年，华润置地总裁李欣在功绩会上瞻望改日行业毛利率会总结到20%以上，但仍是回不到已往30%以致更高的景象了。但当今来看，行业的调治仍是超出业内的预期。

关联词，在一派下滑中也出现一些增长的星火。太古地产、中国国贸、瑞安房地产等房企毛利率都逆势增长。相配是老牌港资房企太古地产，2023年毛利率同比增长2个百分点，高达70%，净利率虽较上一年略下滑约一个百分点，关联词仍卓越30%。太古地产毛利率高，主要成绩于其“收租”生意。2023年度，太古地产房钱收入为135.25亿港元，同比增长10%，这苟简占其总营收的九成。

曾在地产黄金时间被诟病增长过慢的“包租公”太古地产，正凭借选贤举能的“收租”生意，再次穿过行业下行周期，笑看地产风浪。内地房企在探寻新发展款式流程中，不少也渐渐也走上太古地产的路，作念起了“包租公”，何况仍是得到一些效力。

比如龙湖2023年毛利率为16.9%，同比下滑了约4个百分点，主要受开导业务连累，全年开导业务毛利率仅11.0%。但由于运营业务及工功课务毛利率均有擢升，分别为75.9%及31.0%，同比擢升了0.3及2个百分点，对开导业务毛利率下滑带来影响有所缓解。龙湖示意辩论性业务在所有行业下行流程中为龙湖穿越周期提供了底气。

财务风险举座杠杆率有序下落

安全仍是房企的中枢命题。在政策逼迫开释、举座行业仍处于调治的情况下，房企如安在稳住本人地产开导这个基本盘的同期，通过拓宽业务类型来跑赢周期，已毕高质地发展值得参议。

2023年，房企正在逐渐裁减欠债。从欠债总和来看，47家发布财报的受监测房企2023年欠债平均值为2543亿元，较上一年均值减少约7%。其中，近90%欠债总和都较上一年有所下落，唯独少数几家欠债规模在增长。如太古地产、恒基地产等老牌港企，天然欠债规模略有增长，关联词钞票欠债率仍较低，太古地产钞票欠债率不到20%，恒基地产为36%。

关联词部分房企欠债增长，在债务红线“试探”，比如越秀地产，总欠债规模仍是从2019年1795亿元增长到2023年近2990亿元，2023年剔除预收款后的钞票欠债率、净假贷比率和现款短债比分别为67.4%、57.0%和2.01倍，仍在绿档水平。但证据“三谈红线”划定，剔除预收款后的钞票欠债率大于70%则“踩线”，越秀地产离红线不远了。此外还有建发国际、华润置地、招商蛇口等的欠债规模仍在攀升。

石磊  摄

流动比率代表企业以流动钞票偿还流动欠债的轮廓智力，流动比率越高，标明企业短期偿债智力越强，钞票变现智力也越强。47家发布财报的受监测房企，流动比率均值为1.43，和客岁基本持平。

其中，7家流动比率大于2，32家在1和2之间，还有8家小于1，包括融创中国、宝龙地产、远洋集团、新城控股、项目年控股、吉兆业集团、中国奥园、合景泰富集团。流动比率大于2，意味着企业不错诓骗流动钞票的变现来足额偿付其短期债务；当流动比率大于1小于2时，证明流动钞票大于流动欠债，标明企业有一定的偿债智力，但也存在一定的风险。当流动比率低于1，则是个告诫信号，意味着企业可能会面对短期资金垂死的风险。

钞票欠债率方面，2023年47家发布财报的受监测房企均值约为72.3%，和上一年同期基本持平。受监测房企钞票欠债率水平高于市集平均水平。易居发布的讲述骄气，从始终偿债智力看，TOP500房企2023年钞票欠债率均值为63.84%，较上年下落3.34个百分点。值得一提的是，部分有“余粮”的房企仍是提前安排偿债，为市集注入信心。本年3月5日万科示意，3月11日行将到期的好意思元债资金仍是到位，并于3月8日公告已提前将约6.47亿好意思元存入指定银行账户，以全数偿付到期单据本息；同在3月，龙湖集团再度提前兑付本应于2024年底到期的46.1亿元交易钞票赞助专项打算（CMBS）；3月4日，金地集团发布公告，“21金地MTN002”将于3月10日兑付本息15.594亿元。

此外，头部房企还在逼迫尝试新融资渠谈，尤其是跑通靠重钞票去驱动融资的新款式。REITs扩容至破钞类基础智力为头部房企带来新的市集机遇。关于交易REITs的举座磋商，华润置地首席财务官郭世清示意，改日3年至5年，瞻望每年的刊行规模在100亿元傍边，但愿改日5年的举座刊行规模达到500亿元以上。

不雅察

行业洗牌加快，房企拿地或更严慎

2023年仍是已往，而2024年一季度楼市阐明未达预期，仍在链接加重行业的调治。

从60家上市房企发布的功绩讲述来看，在阅历新一轮的大洗牌之后，房地产的竞争神色与“恒碧万”三巨头领跑所有行业的时间已抚景伤情，拔帜易帜的所以保利、万科、中海、华润、绿城为领军而且互相在市集销售份额上越拉越近的新神色的崛起。

就咫尺的场面来看，除了上述几家领军企业之外，招商、龙湖、融创、新城、建发和越秀等一批企业实力依然苍劲。不外，伴跟着2024年的房地产企业生涯竞争压力不竭加大，不排斥后续还会有领军企业被其他实力和韧性更强的竞争敌手甩在后头。

地盘储备，被以为是复旧房企参与新一轮角力以及决定行业改日“谁主千里浮”的中枢资源要素。南边日报记者轮廓财报以及各家机构梳理的数据来看，2023年土储总面积卓越5000万平素米的仅7家企业，分别是融创、万科、保利、华润、富力、中海、世茂，其中超1亿平素米仅融创一家；超2000万平素米有22家。

事实上，除少数国企之外，绝大多数民企客岁拿地越发严慎。在9家2023年拿大地积卓越250万平素米的房企中，仅龙湖一家为纯民营企业。名次前5位的保利发展、建发集团、华润置地、中国铁建和中海发展分别拿地668、480、465、395、388万平素米。不外，从拿地金额来看，排名前十的房企，入围门槛仅为280亿元，拿地卓越1000亿元的仅保利发展和中海发展两家，分别为1125亿元和1101亿元。

杨兴乐 摄

值得一提的是，拿地金额排名前十的有7家为总部在广东的房企，其中越秀地产和华发股份为广东处所国企。除了上述企业之外，龙湖、滨江和金茂客岁拿地金额均卓越了200亿元。不外，轮廓来看，仅15家重点监测房企拿地金额卓越100亿元，这预示着改日行业聚集度将进一步加重，从面助推“恒者恒强”的马太效应加快形成。

2023年，保利发展拿地金额位居行业首位。年报骄气，客岁该公司共拓展项目103个，总地价1632亿元，权利地价1359亿元，同比擢升26%，拓展权利比擢升16个百分点至83%。新拓展的项目99%位于38个中枢城市。

在民营企业中，龙湖是拿地比较积极的一家。汗漫2023年底，龙湖集团地盘储备狡计4539万平素米，权利面积3236万平素米。其中，环渤海地区、西部地区、长三角地区、华中地区及华南地分手别占比为33.1%、25.3%、16.7%、13.8%及11.1%。

由此可见，在房企拿地浩瀚比较严慎保守的情况下，大部分同业更倾向于把改日的发展要点聚焦在一二线中枢城市以及中枢城市群。

除了土储构筑的硬实力之外，企业在探索新发展款式方面所取得的奏效，也被业内群众视为房企决胜改日的要津所在。

有分析以为，面对房地产市集的深度调治，在保持传统房地产开导业务上风的基础上，怎么积极探寻新的增长点、探索新的交易款式、已毕不同细分赛谈的协同发展，已成为广宽房企的迫切议题之一。

证据60家重点监测企业发布的2023年年报来看，大部分房企在布局多元化计策以及探索新发展款式方面已迈出坚实一步。比喻，面对严峻的经济场面和深度调治的房地产市集，越秀地产2023年通过精确投资、深远鼓吹多元化业务和发力数字化营销，成为少数能保持正向销售增长的房企之一。依托地产+房托双平台发展，越秀已毕营业收入802.2亿元，同比高潮10.8%，其中交易运营收入同比增多17.1%，越秀办事收入同比增多29.7%。

龙湖在地产开导、交易投资、长租公寓、物业处理、奢睿营造五大航谈协同发展趋势细致。其中，交易投资2023年房钱收入同比增长9%至102.8亿元；长租公寓房钱收入同比增长6%至25.5亿元；以物业处理、奢睿营造为主的工功课务不含税收入为119.4亿元，同比增长2.4%。其旗下奢睿营造品牌——龙湖龙智造2023年已毕营业收入19.7亿元，轮廓实力已踏进代建行业前方。

看成最早意志到行业转型的企业之一，万科开拓了更轮廓的辩论办事赛谈布局，在物业办事、租借住宅、物业仓储、交易业务等方面确立了滥觞上风。年报骄气，2023年万物云已毕营业收入331.8亿元，同比增长10.2%，已毕中枢净利润23.4亿元，同比增长29.8%了，荣获“中国住宅物业办事力TOP1企业”。租购并举大趋势下，万科长租公寓的规模和效力链接保持行业第一，财报骄气，2023年泊寓18万间，布局世界31个城市，办事客户卓越80万东谈主，全年出租率达96%。辩论工功课务在保持慎重增长的同期，万科已毕REITs试点冲突。此前，印力集团发布的中金印力REIT已认真投入询价阶段，万纬物流REIT已于往复所认真发布，长租公寓REIT咫尺也在积极讲演中。万科有望成为业内惟逐一家已毕三种辩论性REITs冲突的企业，买通辩论性不动产“投、融、管、退”的交易款式闭环，保险辩论性业务的可不竭发展。

除此之外，金地集团积极布局地产行业全产业链业务；招商蛇口开拓城市办事板块，业务涵盖物业处理、邮轮、会展、代建等业务；绿城中国建筑科技业务公约金额初次冲突百亿，一体化面板、三维深化想象软件等研发立异效力落地。通过多元化发展、立异营销款式、加强研发智力、提高办事品性等多管王人下，2023年多家龙头企业均示意已逐渐摸索出走向“新蓝海”但愿之路。

中指院的研究亦骄气，2023年百强企业分化加重，发展新款式初显，房企正转向开导、运营、办事多元化的价值创造；而租借企业则聚焦上风区域拓规模，优化居品办事增效益；交易地产方面，百强代表企业紧握破钞市集及工功课经济收复机会，四平八稳，部分企业功绩得以建筑。

南边+记者  周中雨  柴亚娟  冯善书 

数据分析： 周中雨  柴亚娟

统筹：冯善书